限购：其实仔细研究一下加码的限购限售政策，如果你只要愿意迁户口，其实这个限购对于你来讲就是没有任何约束作用。至于新房限售五年就是个噱头，本来新房下证后满两年也得五六七年光景，限售五年等于废话一句。但是对于一二线城市的那种投资客来讲，他们不喜欢西安的户口，这个确实把他们给约束住了。对于其他低于西安级别的城市的投资客，比如说陕西下面地市的人，西北五省的人，陕西周边省份的人来说，西安户口与房子对他们是有一定诱惑力的，尤其他们本身老家的户口本身不值钱的话，那么肯定愿意在西安买房子自住，毕竟西安在西北的首位度还是非常高。有句话，刚需买西安，投资远离西安。西安对落户买房有极大的善意，对短炒投资买房有极大的恶意。

改善型需求：目前西安房价便宜，所以很多人愿意买这种大户型改善性的需求。之前很多年西安房子户型设计比较差，居住舒适度不好，而且二胎的政策放开，很多人有这个买大户型的需求，所以今年改善型大户型比小户型单价反而贵一些，西安今年是改善型的大房子卖的好涨得凶。与之相反，由于一线城市的房价那么贵，很多一线城市的新进人群都是刚需，买不了大户型，他只能买小的，所以是一线城市是刚需上车盘的小房子卖的好涨得凶。

土地供应量：土地供应谁也说不好，只要政府哪一天大幅度缩减土地供应量，西安的房价迅速往上走那也是很容易的事情。说白了政府一年不卖地，你看西安房价会不会涨上天？很多人都说，西安市这种城市一马平川土地供应量无限，所以西安房价没有前途。其实你仔细一想这话肯定不对，北京上海也都是一马平川了，北京是华北平原，上海是长江中下游平原。北京上海还不是一样大平原土地供应量无限。关键就看地方政府卖不卖地，北京上海这几年不太供应土地，北京供地的计划指标都没完成，再加上需求旺盛，当然贵的要死，房价涨上天。如果京沪政府放开供应土地，京沪涨还是会涨，但也不至于涨到现在这样子。这个卖地权力在地方政府手里，所以房价就在地方政府手里。

土地价格：西安之前一直都是各区县自己卖地，并没有全市集中收储土地，集中统一招拍挂，各区县互相杀价，寅吃卯粮。其实如果政府出面征收土地，正儿八经的全市集中招拍挂的话，那么西安成交的土地价格不会低，去年胡家庙那块地就是个信号，地价推动房价往上走，也是没有问题的。以后关键就看政府控制土地供应量以及土地价格的意愿了。据说现在趋势是开始卖地加配套了，让开发商免费代建市政配套，如医院社区办公公园等场所，这也是变相土地涨价。

西安城改：西安倒霉就在于城改，大概就是2012年左右，二百个城中村同时改造。二百个城中村同时改造，你想一下房子的供应量有多大，而且都是低价盘刚需盘那种劣质盘。正是由于2012至2016这几年的房子供应量太大了，而且无证售房，违规售房，房地产市场太乱了。很多本地中小开发商操盘城改，实力差，现金流压力大，互相竞价售房，再加上前一轮的限购，导致西安房价低到地板上。当然这里面牵扯的FB也特别多，我就不细说了，大家都懂。所以你看很多现在的烂尾盘，都是前几年那种城中村的城改盘韭菜楼点式楼，容积率奇高。去年今年感觉明显正规起来了，旧城改造项目也少了，五证不全严禁卖房，很多五证不全的项目门口都张贴有房地局的黄色禁售告示。

产业与人口：今年号称是大西安元年，政府招商引资力度空前，吸收人口落户力度空前。只要持续保持这个招商引资的力度和户口开放政策，改善投资环境引进大企业，弥补短板做大产业，同时吸收毕业生等新增人口，西安保持经济高速增长，人口持续增加的话，西安房价还是有前途的。另外多说几句，大西安区域（包括西安、西咸新区、咸阳），GDP 总和8000亿，人口近千万，对标成都，并不比成都的经济规模人口规模差多远。目前西安市的体量，人口，区域面积，大概都只有成都的一半左右，所以做大西安对于陕西来说是一荣俱荣一损俱损的事情。成都做大，也是合并了那么多的地级市县，就是四川全省合力做大的，并不都是成都自己长大的。

房价：还是那句话，房价在党的手里，在政府的手里。所以一定要听党的话，跟着党走。今天很重要，今天是七月一日，今天是党的生日，我们隆重庆祝，坚决拥护党中央，坚持党的路线方针政策，绝不动摇！

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